2017. december 16 , szombat - Etelka

1.0. A tervezési folyamat

A családi ház építése egy beruházási folyamat is, melynek első lépése a tervezés, a közös álmodozás, eredménye a reálisan megépíthető épület terve. Erről a folyamatról kérdeztük Agg Dániel okl. építészmérnököt, a Fines Finium Studio Kft. tervezőjét.

 – Miért fontos az, hogy az építész a családi ház építésének a gondolata után az egész folyamat részese legyen, mely tudjuk, hogy a legtöbb család életében a legnagyobb beruházás?

– Röviden az építtető saját érdeke miatt, mert a tervező tudja igazán összefogni az egész folyamatot az előkészítéstől, tervezéstől, a kivitelezésen át, az átadásig, ezért kulcsszereplő. A 300 m2 alatti lakóépületek építésére idén nyártól vonatkozó új szabályozás egyik célja többek között a folyamatok ilyen irányba való terelése.

A kulcsszerep miértjét bővebben kifejtve a tervező segít az ingatlan kiválasztásában, felméri az építtető igényeit és anyagi lehetőségeit, majd segít összhangba hozni azokat. Ez viszont kölcsönös bizalom nélkül nem megy. Ha az ingatlanvásárlás a tervező bevonása előtt történik, akkor onnantól jó esetben csak a mozgástér szűkül be anyagi szempontból, rossz esetben a kész helyzet kényszerpályán halad tovább. Meg tudjuk azt építeni, amit szeretnénk? Utána néztünk az építési paramétereknek a Helyi Építési Szabályzatban és a Szabályozási tervben? Azért is lényeges pénzt és energiát szánni már a projekt előkészítésére is, mert minden ingatlan más adottságokkal rendelkezik, amit tovább variál, hogy minden embernek más igényei és anyagi lehetőségei vannak, ebből kifolyólag a tervek nem sorozatgyártható sablontermékek, vagyis előre elkészített biztos recept sincs a sikerhez.

Visszatérve, az igények és anyagiak összhangba hozása után az előkészítési fázis a tervezési program – ami a tervezési szerződés kötelező melléklete is egyben – megírásával lezárul.

Az így megfogalmazott tervezési programra alapozott tervezési folyamat eredményeként tud megszületni egy valóban megvalósítható célokat rögzítő tervdokumentáció, amely tartalmazza a leendő épület összes fontos műszaki specifikációját. A meglepetések elkerüléséért célszerű benne minden paramétert, jellemzőt és anyagtulajdonságot pontosan definiálni.

Azért is fontos a minőségi tervezés, mert egy jó terv is ugyanazon a m2-áron épül meg, mint a rossz. Mondhatni egy jó terv azért is a leggazdaságosabb – még ha drágább is mint egy minőségileg gyengébb változat – mert, ha az nem tartalmaz felesleges m2-eket, akkor azok után m2-enként cca. 250 eFt építési költség a megtakarítás. A tervező tud segíteni a kivitelező kiválasztásában is, ha a tervhez árazatlan költségvetés is készül. Így a kivitelezők árajánlatait egzaktul lehet összehasonlítani, mert ugyanaz a műszaki tartalom kerül beárazásra. A kivitelezés során is célszerű, ha a tervező képviselheti az építtető érdekeit: vagy műszaki ellenőrként, vagy tervezői művezetés keretében.
Menet közben ugyanis időnként óhatatlanul vannak módosítások. Ez jellemzően a kiírt anyag/termék más anyaggal/termékkel történő helyettesítését jelenti.
Summa summarum jó lenne az építész tervezőt is egy legalább olyan alapos folyamat végeredményeként kiválasztani, mint mondjuk a család új autóját.

– Mely szempontokat kell figyelembe venni a tervezési folyamat során?

– Először is az Építtető alaposan feltérképezett igényeit-szükségleteit, amiket aztán a Helyi építési szabályzat és Szabályozási terv, illetve az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (röviden OTÉK, 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) előírásainak kötelezően megfeleltetendő tervben rögzítünk. Ezen kívül már a tervezés során kell figyelemmel lenni arra is, a megvalósult épületnek használatbavételkor (nem az engedélyeztetéskor!!!) a 7/2006. (V. 24.) TNM és 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendeletekben foglalt aktuális energetikai előírásoknak is meg kell felelniük.

A jó belső térarányok és térkapcsolatok kialakítása mellett mindig figyelünk a tervezési helyszín adottságaira is, hogy azokat a leendő épület a tájolással és a külső-belső térkapcsolataival előnyösen használja ki. Hiszünk abban, hogy minden helynek megvan a maga varázsa, amire az épületnek úgy kell reagálnia, hogy azt elvéve onnan már hiányérzetünk legyen.

– Milyen szereplői vannak a kivitelezési folyamatnak?

– Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevőit a 191/2009. (IX. 15.) Korm.rendelet III. Fejezete szabályozza. Eszerint résztvevők az építtető, tervező, vállalkozó kivitelező, felelős műszaki vezető, tervezői művezető, illetve ugyanitt meghatározott esetekben kötelező építési műszaki ellenőrt és építtetői fedezetkezelőt is alkalmazni.

– Milyen terveket kell készíteni a tervezőnek, ill. ezekért milyen felelősséggel tartozik?

– Lakóépületek esetében az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárások és ellenőrzéseknek alapvetően két fajtája van, ami szerint el kell járni:

1. A korábbról ismert építési engedélyezési eljárást kell alkalmazni leegyszerűsítve minden olyan esetben, aminél egy meglévő épület kerül átépítésre-bővítésre, vagy aminél egy 300 hasznos nettó m2 alapterületnél nagyobb lakóépület épül. Ilyenkor a korábbról ismert, 312/2012. (XI. 8.) Korm.rendelet 8. melléklet szerinti Építési engedélyezési tervdokumentáció és 191/2009. (IX. 15.) Korm.rendelet 22. § szerinti Kivitelezési dokumentáció készítendő.

2. A 300 hasznos nettó m2 alapterületnél kisebb lakóépületek esetében a 155/2016. (VI. 13.) Korm.rendelet szerinti egyszerű bejelentési eljárást kell alkalmazni jelenleg. Ebben az esetben egyből Kivitelezési dokumentáció készítendő, legalább a 155/2016. (VI.13.) Korm.rendelet 1. mellékletben, a Magyar Mérnöki Kamara és Magyar Építész Kamara együttes szabályzatában és a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 22. §-ban szabályozott kötelező minimális tartalommal. Azért tettem hozzá az előbb, hogy jelenleg, mert az egyszerű bejelentési eljárásra vonatkozó rendelet a bevezetése óta eltelt mintegy ¾ évben több alkalommal is módosult már.  A változások során sajnos teljesen kiiktatásra került az építéshatósági kontroll. Egy biztos, ismét a tervező felelőssége nőtt, ezúttal nem is kis mértékben, ugyanis innentől bár a tervező ugyanúgy felelős az érvényes jogszabályok és előírások betartásáért, de egy esetleges hiba ezután már nem a tervezési fázisban fog kiderülni, számottevő pénzbüntetés nélkül, hanem az épület elkészülte után, egy építésfelügyeleti bírsággal együtt. Máshogy megközelítve ugyanezt, jogszabályilag kérdéses szituációban egy adott kérdés eldöntésében egyszerűbb egy falat az engedélyezési eljárás során építéshatósági egyeztetésekkor még vonalként papíron áthelyezni, mint az új eljárásrendnél hasonló esetben egy kész épületnél, majd a felelőst kutatni.

Felelősség tekintetében a tervező felelős az OTÉK 50. § (3) bekezdésben foglaltakért, vagyis hogy az építménynek meg kell felelnie a rendeltetési célja szerint
a) az állékonyság és a mechanikai szilárdság,
b) a tűzbiztonság,
c) a higiénia, az egészség- és a környezetvédelem,
d) a biztonságos használat és akadálymentesség,
e) a zaj és rezgés elleni védelem,
f) az energiatakarékosság és hővédelem,
g) az élet- és vagyonvédelem, valamint
h) a természeti erőforrások fenntartható használata
alapvető követelményeinek, és a tervezési programban részletezett elvárásoknak, amit az érvényes jogszabályok és előírások alkalmazásával és betartásával kell teljesíteni.
Ennek betartásáról a tervdokumentációkban nyilatkozni is kell.

– A tervezett épület várható költségei?

– A befejezetlenség-érzet elkerüléséért a tervezett épület várható költségeit egy kicsit hátrébb sorolnám. Vonjunk le előbb a rendelkezésre álló összegből a telekárat, 5-10% biztonsági tartalékot lehetőség szerint, és az épület költségein felül eső egyéb költségeket, mint pl. a kerítés, út, kapubehajtó, járda, kocsibeálló, gépesített konyhabútor, berendezés, vagy kertrendezés költségei, mert ezek sem ingyen fognak készülni. Ez sajnos minden helyszínnél más és más volument jelent, de ha már legalább 2-3000 eFt-ot sikerülne előirányozni erre, akkor azzal rosszat biztosan nem csinálunk, mert legtöbb esetben ez a „majd lesz vele valahogy” kategóriába kerül.
Az így számított maradékból pedig javasolok egy legalább nettó 240 eFt/ nettó m2-árral való kalkulálást.
Részletesebb kifejtésre kíváncsiaknak ajánlom az Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. évente aktualizált kiadványát, az Építőipari Költségbecslési Segédletet, amiben szerepelnek korábban megvalósult projektek költségei munkanemenkénti bontásban, majd az adott munkanemek minden munkarészére kiterjedően is részletezi az egységárakat.

Egy földszintes, nyeregtetős lakóépület esetén például 250,7 eFt + áfa /nettó m2 árral való kalkulálást irányoz elő a kiadvány (EKS, 2016). Ha a programot több szinten oldjuk meg, akkor ez a m2-ár lehet ennél alacsonyabb is, hiszen ilyen esetben kevesebb folyóméter alapozás, kisebb felületű tető stb. kell, de mivel rengeteg egyedi tényező van, a valós árat csak terv alapján kiszámolt mennyiségek ismeretében lehet meghatározni. Ezen kívül szerény kivitel esetén lefelé alkalmazhatunk egy legfeljebb 0,8-as szorzót, felfelé meg határ a csillagos ég.

Jó hír viszont, hogy az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. melléklet I. rész 50. és 51. pont szerint a 86. § (1) bekezdés j), ja) és jb) pontjai alá tartozó lakóingatlanoknál a 82. § (2) bekezdés alapján már nem 27%, hanem csak 5% az áfa. Adott esetekben az ütemekre bontás is járható út lehet, csak akkor célszerű a kialakítást ennek megfelelően megtervezni, hogy az ütemezésből fakadó használati és anyagi kellemetlenségek minimalizálva legyenek.

– Meddig tart a közös munka az Építtető és a Tervező között?

– Az előkészítéstől a kulcsátadásig, attól függően, Építtető milyen hosszú közös munkát kíván/hajlandó megfizetni az Építészeti-műszaki dokumentáció elkészíttetésén felül. Az aranyszabály alól – akinél az arany van, az mondja meg a szabályt ugye… – a 300 hasznos nettó m2 alapterületnél kisebb lakóépületek esete a kivétel csak, mert itt a megfelelő tervdokumentáció elkészítésén felül a Tervezőnek törvényileg előírtan még legalább 6 db kötelező tervezői művezetést is el kell látnia, és az utolsó helyszíni művezetés alkalmával az elektronikus építési naplóba eseti bejegyzést kell tennie a kivitelezési dokumentáció szerinti megvalósulásról.

– Milyen bírságokkal nézhet szembe, aki a szabályok megsértésével, illetve figyelmen kívül hagyásával építkezik?

– Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szól. Először fennmaradási engedélyezési eljárás keretében vizsgálni kell, hogy a szabálytalanul épített építmény(rész) amúgy engedélyeztethető lett-e volna. Ha igen, bírság megfizetésére kötelezés mellett fennmaradási engedélyt kaphat. Ha nem, Építtetőt bontásra kötelezhetik.
A fizetendő bírság összege alapbírságból és az 1. mellékletben szereplő táblázat alapján számított építményértéknek a rendeletben szabályozott szorzókkal való beszorzásával számítandó. Figyelembe kell venni például a szabálytalanul épített építmény készültségi fokát, építésének évét, volt-e építési engedély, ha igen, az attól való eltérés mértékét, stb. Ökölszabályként elmondhatjuk, hogy a bírság összege nagyságrendileg azonos szokott lenni a szabálytalanul épített építmény(rész) építésének költségével. Célszerű ezért lehetőség szerinti mindig a szabályok szerinti eljárásra törekedni.

(X)

A Fines Finium Studio Kft-ről a Portré rovatban olvashatnak:

Magas színvonal, kölcsönös bizalom

 

Szerző: A. G.

Facebook hozzászólások

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

OK